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首頁 兩性關係 婚姻經營 情侶買房登記在對方名下,懂得「預告登記」更能保障權益!

情侶買房登記在對方名下,懂得「預告登記」更能保障權益!

出處/ 2021年3、4月號/第393期 
採訪整理/
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情侶買房登記在對方名下,懂得「預告登記」更能保障權益!
不少情侶想和另一半一起買房共築愛巢,沒想到「共同登記」的貸款條件、優惠利率沒有「單獨登記」划算,然而,房子登記在對方名下,若日後感情生變,難免擔心「人財兩失」,到底共同負擔房貸的自己,該如何保障權益?用「預告登記」較能避免對方擅自處理房產嗎?
 
不少打算結婚的情侶考量長久租房不見得比買房便宜,考慮一起購屋,共同負擔房貸。若買屋時一方提供了頭期款,房子因此登記在該方名下,擁有法律上的實質所有權,然而,日後房貸卻由情侶或夫妻兩人共同分擔;如果未來有一天,其中一方急需用錢想賣屋,或者兩人分手、離婚,合買的房子該屬於誰呢?假如房子沒登記在自己名下,用「預告登記」較能保障日後處理房產的權益嗎?以下專訪律師來分析。

房屋產權登記3種類型

房屋產權登記方式常見的有「共同登記」、「單獨登記」在一人的名下,另外還有「借名登記」、「預告登記」這些名詞各是什麼意思?以下帶你看出差異性:
 
 
一起買房,好不好貸款
會影響登記方式的選擇
 
律州聯合法律事務所律師施雅馨分析,所謂「產權登記」是指對所有權進行登記。登記方式有「單獨登記」指登記一人名下,也有「共同登記」意指登記在二人以上名下。
 
「借名登記」跟「預告登記」雖然也有「登記」兩字,但這兩種並不是指房屋「產權登記」方式。
「借名登記」是指雙方約定借用一方名字掛名登記顯示為所有權人的契約關係;「預告登記」則是對所有權名義登記人處分不動產的限制。
 
房產採共同登記
貸款條件不見得有利
 
施雅馨律師指出,雖然共同登記對共同出資的購買者(如情侶雙方)最公平,但貸款條件會因借款人信用、經濟能力等因素而有影響。例如A的經濟能力、信用都優於B,讓A擔任貸款人,可以取得的貸款條件,可能比A與B共同擔任借款人來得好。
 
另外在稅賦方面,如果採共同登記,未來要賣房時須繳納土地增值稅,雙方會「同時用掉一生一次」自用住宅用地優惠稅率10%。基於這個考量,實務上常由雙方共同出資買房,但實際上只登記在一人名下。
 
如果雙方決定採共同登記,建議兩人各持分一半,以免單方面擅自對不動產進行處分。如果採借名登記,但約定共同繳付貸款,建議「未掛名所有權人」的一方(情侶中的A)在繳付房貸時,透過匯款方式,並在匯款用途欄上註記「繳付借名登記房貸」,以免未來有爭議時無任何證明。(延伸閱讀:要結婚?先過「錢」這關!
 
 

預告登記該留意這些事

施雅馨律師說,共同出資但僅登記在一人名下時,「未掛名」所有權人的一方(上述舉例情侶中的A)可採用預告登記來保障權益,登記名義人(情侶中的B)想要處分或拿房子去設定抵押權,需要經過「未掛名所有權人」一方(情侶中的A)同意才有效力。
 
預告登記的功能就像「鎖定」房屋的所有權,限制它的處分必須經過預告登記人的同意。實務上常見於父母買房給子女時,擔心子女隨意賣掉,也有透過將爸爸或媽媽設定為預告登記人,做為保障手段。未來若子女想賣房,必須取得預告登記人的同意書,才能處分。
 
相反地,如果是情侶想買二手屋,也必須留意房子是否還有預告登記或抵押權存在,如果有,一定要確定可以塗銷後再買進。

婚後才買房,還需預告登記嗎?

假如婚後才買房,房子登記在對方名下,自己是否還需要做預告登記,以免對方日後擅自對產權進行處分呢?施雅馨律師分析,若要避免對方擅自處分,仍可透過預告登記保障權益。
 
施雅馨律師說,夫妻們常會提及「結婚後的財產都是共有的,要共同分一半」。其實,「婚後財產分一半」涉及夫妻剩餘財產分配請求權,也就是說,夫妻婚後若無約定財產制,就會適用「法定財產制」,法定財產制是指兩人各自「婚後財產」減去「婚後負債」如有差額,就其差額平均分配。
 
施雅馨律師解釋,雖然在婚後購買不動產,不動產價值是可以計入剩餘財產計算的範圍;但因為是用差額來計算,所以不代表實際上一定可以取得該資產(房屋)的一半價值。所以從預防財物損失的角度來看,夫妻婚後買房,非掛名的一方若會擔心登記名字的一方擅自出售房屋,或將房屋拿去銀行抵押,依然建議可使用「預告登記」作為保障。(延伸閱讀:女友大我9歲,爸媽不接受怎麼辦?

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